“低欠债水平+高筹划性收入”：龙湖探路房地产新旧动能颐养

在构建房地产发展新口头的关节本领， 龙湖正在践行的"较低的债务，高筹划性收入"转型之路，正成为房地产行业发展的新样本。

8月23日，龙湖集团(0960.HK)发布2024年中期事迹呈文。上半年，集团实现营业收入468.6亿元，推动应占净利润58.7亿元，剔除公说念值变动影响后的推动应占中枢净利润达47.5亿元。其中，运营及工功课务共计实现收入131亿元，同比增长7.6%，呈文期内在中枢职权净利中的孝敬占比达到80%以上，助力集团合座利润褂讪和结构优化。谨慎的财务则为公司转型提供了坚实保险，上半年龙湖集团财务结构进一步优化，有息欠债总和较岁首减少52亿元，一年内到期的短期债务占比仅为15.7%，平均条约假贷年期延迟至9.19年。

龙湖集团处置层暗示：" 新旧动能颐养的关节之一，在于债务结构的颐养。债务是刚性的，并不会跟着业务口头的颐养消灭。对龙湖而言，债务结构颐养的前提有两个，把债务界限降下来，把债务周期拉长。"

减脂增肌，构建财务安全护城河

2024 年上半年，房地产行业在财务融资方面的阵势依旧复杂，融资策略和现款流处置成为了决定企业糊口与发展的关节身分，主动削债成为房企缩小流动性压力的蹙迫举措。

凭证中指盘问院统计，2024年，房企到期债券界限为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元比较下跌19.6%，但合座债务界限仍处于较高水平。

面对行业濒临的财务安全风险，龙湖集团恒久保捏克制、审慎并高度自律的气派，自2022年就如故运转主动、有序地压降欠债界限，保捏企业发展的“安全度”。

结果呈文期末，龙湖集团的有息欠债界限为1874.2亿元，较岁首减少52亿元。在手现款为500.6亿元，净欠债率为56.7%，剔除预收款后的钞票欠债率为58.6%，较23年末下跌约2个百分点，三说念红线缱绻不竭稳居绿档；外币债务占比进一步下跌至16.5%，其中100%的外债已作念掉期对冲，全面躲避汇率波动风险；龙湖坚捏低老本的融资渠说念，合座平均融资老本保捏在4.16%的低位，平均条约假贷年期进一步拉长至9.19年。

在中期事迹会上，龙湖集团处置层暗示，龙湖的有息欠债中，银行融资达到 82%，国有六大行占比跳动 60%，总假贷约 83.5% 以东说念主民币计值，非典质债务占总债务比例为 47.5%。

此外，结果当今，龙湖2024年内如故了债了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿东说念主民币。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

值得顺心的是，筹划性物业贷政策的放开，在一定过程上缓解了部分房企的资金压力，像龙湖这么领有多数筹划性物业房企的上风运转披露。尤其是，弥远以来，龙湖坚韧解任的按期还贷、不缓期、不过时的财务铁律，换来了策略相助银行的捏续信任与复旧。2024年上半年，龙湖净增筹划性物业贷219亿元，筹划性物业贷老本更低、账期更长，有助于龙湖集团捏续优化债务结构。

口头颐养，运营及事业孝敬大略净利

中国房地产市场供求干系发生紧要变化，房企的发展旅途也随之发生变化。构建新的发展口头，通过开辟“第二弧线”以致“第三弧线”，取得面对行业周期波动的底气与实力，这如故成为行业共鸣。

对此，龙湖如故有了我方的解题念念路。当今，龙湖集团员焦开拓、运营、事业三大板块，涵盖地产开拓、买卖投资、钞票处置、物业处置及贤惠营造多航说念业务，充判辨析航说念协同效应，深度参与城市空间、事业重构。

结果2024年6月底，龙湖集团运营及工功课务共计实现收入 131 亿元，同比增长 7.6%。期内，运营及工功课务在中枢职权净利中的孝敬占比达到 80% 以上。其中，运营业务收入达66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率为76.4%。工功课务终点他收入达64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。

这意味着，龙湖将多年来重金插足的筹划性业务如今已成为助力其穿越周期的第二弧线。龙湖瞻望，到 2028 年，龙湖集团不错实现筹划性物业带来的收入占比跳动 50%，公司由此进入“较低的债务，高筹划性收入”的新口头。

具体而言，在2024年上半年，龙湖买卖销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%，新增运营3座市集，高质地已矣开业。其中，成齐东安天街、南京雨山天街为重钞票名目，轻钞票名目重庆云领天街实现提前半年开业。看成资管中枢业务的龙湖冠寓，结果上半年末，开业房间数12.3万间，冠寓精耕产物和事业，束缚升级租住体验，合座出租率进步至95.6%，助力城市后生安堵。

结果2024年上半年末，龙湖智创生活物业处置面积3.7亿正常米，客户称心度畅通15年跳动90%，在为业主带来更好的生活体验的同期，也为商企客户及城市公建提供优质事业，收成了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新相助伙伴。“贤惠营造”品牌——龙湖龙智造，如故快速成为代建行业的有劲竞争者，2024上半年新增代建总建筑面积432万正常米，在管销售业态名目中，上半年累计代建销售额达40亿元，以行业最初的详细实力，捏续助力贤惠城市营造，赋能改日城市发展。

不错看到，这四个航说念业务通过正向筹划性现款流，以及捏续增长的收入和利润，实现业务“造血”自轮回来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现款流，践行高质地发展的旅途。而好意思国、日本、中国香港等锻真金不怕火房地产市场也考证了“低欠债水平+高筹划性收入”可助力房地产企业得手穿越周期。

中金公司在《高弹性优质稀缺方向，提出顺心逢低布局契机》暗示，龙湖集团看成稀缺的“开拓 +捏有”方向，有望通过高度自律、积极看成不才行周期保存优质钞票、打磨能力，待行业基本面成立后解锁优胜口头带来的估值重塑。